Erbbaurecht: Weitgehend unbekannt und nur mäßig akzeptiert

epd-bild/Heike Lyding Wer vergleichsweise günstig bauen will, sollte sich mit dem Erbbaurecht befassen. Dabei fallen keine Kosten für den oft teuren Grundstückskauf an. Dennoch fristet diese Instrument nur ein Nischendasein. Experten hoffen, dass sich das ändert.

07.06.2019

Der Deutsche Mieterbund äußert sich eindeutig: "Wir fordern, dass Grundstücke der Kommunen nicht mehr verkauft werden, sondern nur noch in Erbpacht vergeben werden." Der Lobbyverband geht sogar noch weiter: Bund oder Länder sollten ihr Bauland "nur noch verbilligt an Kommunen verkaufen, damit sie Investoren die Grundstücke in Erbpacht zur Verfügung stellen können" - in der Hoffnung, dass sich so billiger bauen und in der Folge Wohnungen preiswerter mieten lassen.

Denn beim Erbbaurecht muss kein Grundstückkauf finanziert werden. Das spart Geld. Nutzer "pachten" meist für 99 Jahre das Grundstück, bauen darauf ein Haus und zahlen dafür den Erbbauzins an den Eigentümer. Doch es ist nicht wirklich klar, ob dieses Verfahren angesichts der niedrigen Zinsen wirklich günstiger ist.

Dennoch hoffen viele Experten, dass dem Erbbaurecht neue Flügel wachsen. Die Zeit scheint günstig, denn die Kommunen stehen unter Druck. In Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt am Main sowie Stuttgart haben sich laut dem Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen die Grundstückspreise zwischen 2011 bis 2017 durchschnittlich verdoppelt, in Berlin nahezu verdreifacht.

Fehlendes Bauland ist Hauptproblem

Fehlendes Bauland wird zum Problem, denn es bremst die Bautätigkeit. Nach Berechnungen des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) müssten jährlich 400.000 neue Wohnungen entstehen, davon 80.000 Sozialwohnungen und 60.000 Mietwohnungen im bezahlbaren Segment.

"Angesichts der Tatsache, dass Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar ist, wir aber Bauflächen brauchen, kommt dem Erbbaurecht eine deutlich größere Rolle als bisher zu", sagt Mieterbund-Geschäftsführer Ulrich Ropertz auf Anfrage. In der Tat fristet dieses Instrument ein Nischendasein. Schätzungen zufolge stehen nur rund fünf Prozent der Wohngebäude auf Erbbaugrundstücken, die von den Kommunen, Kirchen und Stiftungen vergeben werden.

Zu den Gründen sagt Ropertz: "Möglicherweise spielt es eine Rolle, dass Grundstücke in Erbpacht weniger hoch beliehen werden können als gekaufte Grundstücke." Auch erscheine in Zeiten der Niedrigzinsen der Kauf attraktiver, "zumal wenn der Erbbauzins ähnlich hoch oder höher liegt" als die Finanzierungskosten.

Erbbaurecht nicht bekannt

Auf ein grundsätzliches Problem verweist Ingo Strugalla, der Geschäftsführende Vorstand der 450 Jahre alten Evangelischen Stiftung Pflege Schönau in Heidelberg: Das Erbbaurecht sei "vielen Investoren und privaten Bauherren nicht bekannt". Dirk Löhr, Wirtschaftswissenschaftler und Professor an der Hochschule Trier, sagt, die Erbbauverträge würden unnötig kompliziert und oft gängelnd ausgestaltet. Deshalb fühlten sich Nutzer "oft als Eigentümer zweiter Klasse".

"Das würde ich als Unsinn bezeichnen", kontert Matthias Nagel, Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbandes. Die Bauherren seien Volleigentümer des Hauses. Und: "Sie haben grundstückseigentümergleiche Rechte."

"Löst Probleme am Wohnungsmarkt nicht"

Ingeborg Esser, GdW-Hauptgeschäftsführerin, hält das Erbbaurecht "nur für bedingt geeignet, die aktuellen Probleme am Wohnungsmarkt zu lösen." Es sei wenig attraktiv, vor allem im aktuellen Zinsumfeld. "Der Erwerb des Grundstücks ist regelmäßig wirtschaftlich attraktiver", betont die Expertin. Hinzu komme, dass auch die Finanzierungsmöglichkeiten durch die Banken schlechter seien als beim Volleigentum. Esser verweist zudem auf den konträr angelegten Ansatz des genossenschaftlichen Bauens. Das Erbbaurecht widerspreche prinzipiell diesem Geschäftsmodell: "Denn zum Ende der Laufzeit des Erbbaurechts fällt das darauf stehende Gebäude gegen eine Entschädigung an den Erbbaurechtsgeber" - sofern der Vertrag nicht verlängert wird.

Esser regte an, bestimmte Regelungen nachzujustieren. "Sonst kann das Erbbaurecht nicht sinnvoll eingesetzt werden." Erforderlich wären unter anderem eine gesetzliche Festlegung einer 100-prozentigen Entschädigung der Erbbauberechtigten zum Verkehrswert des Gebäudes, die Orientierung des Erbbauzinses am langfristigen Kapitalmarktzins sowie eine Anpassung der Beleihungswertermittlung, um Finanzierungsnachteile bei der Beleihung von Erbbaurechten zu vermeiden.